Hyra i andra hand – detta gäller om du misstänker att hyran varit för hög

Att hyra i andra hand är vanligt, särskilt i större städer där bostadsmarknaden är pressad. Men många andrahandshyresgäster betalar mer än de egentligen ska utan att veta att det i vissa fall går att få tillbaka pengar. Om hyran varit oskäligt hög kan du i rätt situation ansöka hos hyresnämnden om att få tillbaka överhyran, och du kan även begära att hyran sänks framåt.

När kan du ha rätt att få tillbaka pengar?

Det viktigaste först: möjligheten att få tillbaka pengar gäller framför allt när du har hyrt en hyresrätt i andra hand och hyran varit oskälig. Hyresgästföreningen och Sveriges Domstolar anger att en andrahandshyresgäst i sådana fall kan få tillbaka den del av hyran som varit för hög, och i vissa fall även ränta på beloppet. Frågan prövas av hyresnämnden.

Det här är däremot inte samma sak som att all andrahandsuthyrning fungerar likadant. Reglerna skiljer sig beroende på om du hyrt en hyresrätt, en bostadsrätt eller en villa. Just därför är det avgörande att först reda ut vilken typ av bostad uthyrningen gällt.

Hyresrätt i andra hand – vad är en skälig hyra?

Om du hyr en hyresrätt i andra hand är utgångspunkten att hyran i princip inte ska vara högre än förstahandshyran. Är lägenheten möblerad brukar ett påslag om ungefär 10–15 procent kunna accepteras för möbler och inventarier. Kostnader för till exempel el, bredband eller parkering får normalt bara tas ut med de faktiska kostnaderna.

Det innebär i praktiken att en hyresvärd eller förstahandshyresgäst inte fritt kan sätta vilken andrahandshyra som helst bara för att efterfrågan är hög. Om hyran tydligt överstiger vad som anses skäligt kan den bedömas som överhyra, och då kan hyresgästen i rätt fall ha rätt till återbetalning.

Bostadsrätt eller villa – då gäller andra regler

Om du i stället hyr en bostadsrätt eller villa är det ofta lagen om uthyrning av egen bostad, ofta kallad privatuthyrningslagen, som gäller. Då beräknas skälig hyra normalt utifrån bostadens kapitalkostnad, alltså en skälig avkastningsränta på marknadsvärdet, plus driftskostnader. Sveriges Domstolar och riksdagsmaterial anger också att reglerna om retroaktiv återbetalning av hyra enligt jordabalken inte tillämpas på samma sätt vid uthyrning enligt den lagen.

Det betyder att möjligheten att få tillbaka pengar i efterhand normalt är starkare när det gäller hyresrätt i andra hand än när det gäller privat uthyrning av egen bostad. Därför bör man inte utgå från att samma regler gäller för alla andrahandsboenden.

Hur långt tillbaka kan du kräva återbetalning?

Hur långt tillbaka du kan få ersättning beror bland annat på när avtalet ingicks. Hyresgästföreningen anger att om avtalet ingåtts efter den 30 september 2019 kan återbetalning i vissa fall krävas upp till två år tillbaka. För äldre avtal gäller normalt ett år tillbaka.

Det finns också en viktig tidsgräns efter att du har flyttat ut. En ansökan om återbetalning ska normalt ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från utflytt. Väntar du för länge kan du alltså förlora möjligheten att kräva tillbaka överhyran, även om hyran faktiskt varit oskälig.

Vad ska du göra om du misstänker överhyra?

Om du tror att du har betalat för mycket bör du börja med att samla underlag. Spara hyresavtal, betalningsbevis, annons, chattar, uppgifter om vad som ingick i hyran och, om det gäller en hyresrätt, gärna information om förstahandshyran. Den typen av dokumentation kan vara avgörande när hyran ska bedömas. Detta är en rimlig slutsats av hur hyresnämnden prövar skälig hyra och återbetalning.

Nästa steg är ofta att ansöka hos hyresnämnden om prövning av hyran. Där kan du både begära att få tillbaka den oskäliga delen av hyran och få hyran sänkt för den fortsatta hyrestiden, om uthyrningen fortfarande pågår.

Måste uthyrningen ha varit godkänd?

Även om det finns krav på samtycke eller tillstånd för vissa andrahandsupplåtelser är frågan om hyrans skälighet en separat fråga. Sveriges Domstolar anger till exempel att den som vill hyra ut en bostadsrätt i andra hand fortfarande behöver samtycke från föreningen eller tillstånd från hyresnämnden. Men oavsett det kan själva hyresnivån bli föremål för bedömning enligt de regler som gäller för den aktuella upplåtelsen.

Kommer reglerna att ändras?

Det finns ett aktuellt lagförslag om en ny privatuthyrningslag och om att den nuvarande lagen om uthyrning av egen bostad ska upphävas från 1 juli 2026, med övergångsregler för äldre avtal. Det är dock ett område under förändring, och för redan ingångna avtal gäller ofta äldre regler även efter ett lagbyte. För en konkret tvist måste man därför alltid kontrollera vilka regler som gällde när just ditt avtal ingicks.

Sammanfattning

Om du har hyrt i andra hand och misstänker att du betalat för hög hyra kan du i vissa fall ha rätt att få tillbaka pengar. Möjligheten är starkast vid uthyrning av hyresrätt i andra hand, där hyran i princip inte ska överstiga förstahandshyran, med ett begränsat påslag för möbler och endast faktiska kostnader för tillägg som el och bredband. Det finns också tydliga tidsgränser för hur långt tillbaka du kan kräva ersättning och hur snabbt du måste agera efter utflytt.

Behöver du hjälp?

Om du är osäker på om du har betalat överhyra kan det vara klokt att få situationen bedömd i tid. Det gäller särskilt eftersom vilken typ av bostad du hyrt och när avtalet ingicks kan få stor betydelse för vilka rättigheter du faktiskt har.

Kontakta oss om du vill ha hjälp att bedöma om du kan kräva tillbaka pengar och hur du bör gå vidare.